今日は、令和4年度 第23問について解説します。
令和３年 １０ 月１日に締結された、賃貸住宅を目的とする賃貸借契約の借主の義務に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 大地震により賃貸住宅の一部が倒壊し、契約の目的を達することができなくなった場合、賃貸借契約は終了し、借主の賃料支払義務は消滅する。
② 大地震により賃貸住宅の一部が滅失した場合（ただし、契約の目的を達することは未だできるものとする。）、借主が賃料の減額請求をすることで賃料は減額される。
③ 賃料債権が差し押さえられた場合、借主は賃料を貸主に支払ったとしてもそのことを差押債権者に通知すれば、差押債権者から取立てを受けず、以後賃料の支払を免れることができる。
④ 賃料債権は、時効期間が経過しても消滅時効を援用する旨の意思表示がなければ消滅しない。
解説
賃貸借契約の終了などに関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
大地震により賃貸住宅の一部が倒壊し、契約の目的を達することができなくなった場合、賃貸借契約は終了し、借主の賃料支払義務は消滅する。
×不適切です。
民法第６１１条２項では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。」と規定されています。
普通に生活できないくらい壊れたら解除できるよ！ということですね。
また、過去の判例では、「建物の一部だけが滅失した場合であっても、その主要な部分が消失して全体としての効力を失い、賃貸借契約の目的が達成されない程度に達したときは、賃貸借は当然に終了する」との判決があります。
普通に生活できないくらい壊れたら契約終了一択でしょ（解除とかそういうのいらないし）。ということでしょうね。
民法の規定上では、借主が解除して終了となりますが、過去の判例によれば当然に終了するものとされていますので、この選択肢の場合はどちらなのかな？と迷ってしまいますが、公式テキストでは、判例のほうを採用しています。
ですので、「賃貸借契約は終了」という部分は合っているという出題意図なのかもしれません。
一方で、賃貸借契約が終了した場合であっても、終了時点までの賃料債務が消滅するわけではありません。
つまり、大地震により賃貸住宅の一部が倒壊し、契約の目的を達することができなくなった場合、賃貸借契約は終了するか、または借主が解除することによって終了し、契約終了以後は賃料支払い義務は発生しません。なお、終了より前の借主の賃料支払義務が消滅するということではありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
大地震により賃貸住宅の一部が滅失した場合（ただし、契約の目的を達することは未だできるものとする。）、借主が賃料の減額請求をすることで賃料は減額される。
×不適切です。
大地震のような災害で、借主に非がなく賃貸住宅の一部が滅失した場合の賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額されます。貸主が減額請求をすることなく、当然に減額されます。
賃貸住宅の一部が普通に使えなくなったのに、使用対価である賃料が変わらないのはさすがに理不尽ですもんね！
つまり、大地震により賃貸住宅の一部が滅失した場合（ただし、契約の目的を達することは未だできるものとする。）、当然に賃料は減額されます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
賃料債権が差し押さえられた場合、借主は賃料を貸主に支払ったとしてもそのことを差押債権者に通知すれば、差押債権者から取立てを受けず、以後賃料の支払を免れることができる。
×不適切です。
賃料債権が差し押さえられたということは、貸主は借金の返済を怠っていたり、税金や社会保険料の滞納があったり、何らかの義務を果たしていなかったのでしょう。
ではそういう場合、借主は今まで通り貸主に賃料を支払っても良いのでしょうか？
賃料債権が差し押さえられた場合は、借主は貸主に直接賃料を支払うことはできません。もし支払ってしまった場合には、その支払いは法律上の効果を持たず、差押債権者に対して再度支払いを求められることになります。
つまり、賃料債権が差し押さえられた場合、借主は賃料を貸主に支払うことはできません。もし貸主に支払った場合、差押債権者に再度支払いを求められることになり、賃料の支払を免れることはできません。よってこの選択肢は不適切です
選択肢 ④
賃料債権は、時効期間が経過しても消滅時効を援用する旨の意思表示がなければ消滅しない。
〇適切です。
一定期間の経過により権利を取得したり、権利が消滅したりする制度を時効といいます。
賃料債権は、時効によって消滅することがあります。
消滅時効について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
権利を行使できることを知った日から５年、または権利を行使できる日から１０年で賃料債権は消滅します。
時効が完成した場合、時効により利益をうけることを意思表示（時効の援用）することによって時効完成の効力が生じます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢④になります。
賃料に関する問題は、少し難易度が高く感じますね。
この問題の場合は、選択肢①～③は民法の規定をしっかり理解していないと難しく感じるかなと思います。
選択肢④の時効に関しては、例年類似問題が出題されていますし、基礎的な知識としておさえておきたいですね。
ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
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